Recreatiepark De Leistert is een omvangrijk park op bijna 100 hectare. Het park heeft ruim 300 recreatiewoningen in de verhuur en daarnaast ruim 1100 eenheden op de camping, variërend van kampeerplaatsen (met en zonder privé-sanitair), jaarplaatsen en diverse soorten verhuuraccommodaties (safaritenten, lodges, etc.). Het bedrijf heeft in de afgelopen 10 jaren een enorme ontwikkeling doorgemaakt. Sinds vorige zomer staat Angelique Joosten als directeur aan het roer en was er behoefte aan ‘the next step’: “Als bedrijf hebben we een gigantische ontwikkeling doorgemaakt. Van een (in mijn ogen) middelmatige camping met een heel mooi, nieuw bungalowpark eraan vast gebouwd, naar een kwalitatief uitstekend allround vakantiepark. Die ontwikkeling heeft geleid tot een omvangrijke omzetgroei, die we met investeringen in ons product en het steeds weer werken aan de kwaliteit daarvan, ook helemaal zelf hebben aangejaagd.

Die omzetgroei vertaalt zich ook in aantallen overnachtingen die in de laatste 10 jaar maar liefst met 284% zijn toegenomen. Alleen al van 2021 op 2022 nam het aantal gasten met 35% toe. Hartstikke fijn om de organisatie waar je met hart en ziel werkt zo te zien groeien en floreren. Al helemaal als je vanaf zomer 2022 eindverantwoordelijk bent voor die organisatie!

Tegelijkertijd merkte ik dat die groei steeds meer begon te knellen. Ons zwembad (waarvan de 1^ste fase ondertussen toch al 40 jaar oud is) krijgt de bezoekersstroom bijna niet meer verwerkt, de stroom verkeer bij grote aankomsten leidt tot serieuze opstoppingen op de provinciale weg waar we aan liggen. Je faciliteiten die gigantisch groot lijken, blijken toch steeds vaker gewoon te klein te zijn, om over kantoren en facilitaire ruimte maar te zwijgen. Dat zie je gebeuren en dan komt de dag dat je beseft dat er meer nodig is dan een paar kleine aanpassingen, meer nodig is dan je zelf op dat moment krijgt bedacht.”

FACET is in de zomer van 2022 gevraagd om een Toekomstvisie te vervaardigen. Sinds begin dit jaar wordt gewerkt aan het realiseren van deze visie. Aangezien de realisatie van de keuzes uit de Toekomstvisie nooit in één keer uitgevoerd kunnen worden, is fasering van de werkzaamheden wenselijk. Verdiepende analyse van het park was noodzakelijk om te bepalen voor welke delen van het park als eerste een upgrade noodzakelijk is. Deze analyse is gedaan op basis van omzet per hectare.

Volgens FACET is een recreatiebedrijf in de basis een vastgoedbedrijf, die de grond gebruikt om omzet te genereren, in dit geval door het bieden van verschillende soorten recreatief verblijf. “Eigenlijk zou je de vergelijking kunnen maken met landbouwer, die verschillende gewassen teelt op zijn akkers.”, aldus Bob Kettering. Johan vult aan: “Waar het dan om gaat is, dat je dan per recreatieproduct op het bedrijf kijkt naar wat omgerekend de omzet per hectare is voor het betreffende deelgebied.”

Deze rekenmethodiek houdt in dat het recreatiebedrijf wordt opgedeeld in deelgebieden, bijvoorbeeld op basis van soort plekken of type verhuuraccommodatie. Voor deze gebieden wordt bepaald wat de bruto-omvang (in hectares) van het deelgebied is, dus inclusief de bijbehorende openbare ruimte (groen, speelplek op het veld, wegen, etc). Algemene voorzieningen (zoals, centrumgebied, TD of parkeren) vormen een eigen deelgebied. Wanneer we de totale omzet van het deelgebied delen door de bruto-omvang krijgen we de omzet per hectare voor het deelgebied. In tabel 1 hebben we een aantal uitkomsten geplaatst van een deel van Camping De Leistert.

In tabel 1 worden grote verschillen zichtbaar in omzet per hectare. In tekstkader 1 zijn een aantal conclusies gedeeld, die FACET trok aan de hand van deze cijfers. Belangrijke conclusie volgens FACET is dat verschillen vooral gevormd worden door de aansluiting bij de doelgroep. Recreatiepark De Leistert richt zich met name op het gele leefstijlkwadrant (Leefstijlvinder). Voor deze doelgroep is gemak, gezelligheid, uitdaging en interactie van groot belang.

Dit wordt ook zichtbaar in het deelgebied kamperen met speellandschap. Dit past immers erg goed bij de doelgroep, waardoor deze een hoge omzet per hectare kent. In het deelgebied met safaritenten met luxe inrichting is dit minder aan de orde. Dit deelgebied biedt vooral luxe en ruimte, terwijl gezelligheid en interactie onvoldoende aanwezig zijn voor de gele gast.

Advies van FACET aan de Leistert is dan vooral om vanuit de doelgroep en het recreatief concept de deelgebieden verder door te ontwikkelen. Volgens Johan betekent dit “dat het van belang is de kernwaarden van de doelgroep, zoals gemak, gezelligheid, uitdaging en interactie centraal te stellen in de ontwikkeling van een deelgebied.” Dit houdt niet in, dat succesgebieden klakkeloos gekopieerd dienen te worden. “Nee, zeker niet”, vindt Bob, “het succes zit vooral in het totale recreatieconcept voor het deelgebied. En dat is continu uitzoomen en kritisch kijken vanuit het geheel, naar de toegevoegde waarde ervan voor de doelgroep.”

Voor de Leistert was dit een duidelijke eye-opener. Directeur Angelique Joosten was dan ook verrast door de uitkomsten van dit onderzoek: “De berekening gebaseerd op omzet per hectare was er één die wij op de Leistert nog nooit hadden toegepast, we keken naar de totale omzet, de omzet per eenheid en de bijbehorende investering die een eenheid vroeg. Tegelijkertijd waren we nadrukkelijk bezig met het dempen van het aantal plaatsen. Alles om dat gevoel dat het ‘te druk’ was op het park tegen te gaan.

Dat een jaarplaats relatief weinig opbrengt was geen verrassing, dat is een gegeven in onze sector. Dat we echter met de keuze voor héél veel ruimte tussen onze Glamping Tenten wellicht niet de juiste keuze maakten in relatie tot onze doelgroep én in relatie tot een gewenste omzet per hectare, was een verrassing. Stoppen met dempen was dan ook zo ongeveer het beste advies wat Facet de Leistert kon geven.

Omdat we samen met Facet een toekomstvisie hebben opgesteld die uitgaat van een omvangrijke herontwikkeling van de Leistert, wordt het de komende jaren essentieel om samen heel goed te blijven analyseren welke deelgebieden we op welk moment moeten gaan aanpakken. Juist ook vanwege de omvang van de Leistert, alleen maar kampeerplaatsen bij een speellandschap of alle plaatsen uitrusten met privé sanitair is namelijk ook niet de oplossing. Die analyse zullen we dan ook in nauwe samenwerking blijven doen.”

Omzet per hectare is voor veel ondernemers zelf nog goed uit te rekenen. Het geeft goed inzicht in de opbrengsten van de belangrijkste ‘asset’: De ondergrond. Maar opbrengsten zeggen natuurlijk nog weinig over het uiteindelijke resultaat. Belangrijk is om ook de kosten per hectare per overnachtingsvorm in beeld te hebben. Maar dit is vaak complexer. Bob legt uit: “We zien vaak dat kosten op recreatiebedrijf op één grote hoop worden genomen, waarbij hooguit nog de horeca-kosten worden uitgesplitst. Maar eigenlijk kun je daardoor niet zien welke overnachtingsvormen een groot of een klein aandeel in de kosten hebben.” Bob maakt vaak de vergelijking richting de vliegbranche. “Daar is voor vliegmaatschappijen tot per stoel zichtbaar wat de kosten zijn voor de betreffende stoel. Hierdoor kunnen aanbieders een goede inschatting maken in hun dynamische prijsstelling (dynamic pricing).”

Wanneer de kostprijs per plek in beeld is, kan ook eenvoudig een doorrekening worden gemaakt naar kostprijs per hectare. En vervolgens naar resultaat per hectare. “FACET werkt momenteel aan financiële tool om deze doorrekening te kunnen maken. En dat is belangrijk.”, vindt Johan, “De recreatiesector is een kapitaalintensieve branche. Het vraagt om steeds grotere investeringen en dat maakt het belangrijk om vooraf goed en duidelijk inzicht te hebben. Alleen dan kunnen we verantwoorde keuzes maken voor de toekomst.”

In tabel 1 toont de omzet per hectare van enkele deelgebieden op de camping. Afbeelding 1, 2 en 3 geven een verbeelding van respectievelijk de dichtheid (eenheden per ha), omzet per eenheid en omzet per hectare.

Wanneer we naar de individuele deelgebieden kijken, dan vallen een aantal zaken op:

• Jaarplaatsen kennen bij de Leistert verreweg de laagste omzet per hectare. Dit komt enerzijds door de omvang van de plekken en anderzijds de lagere omzet per eenheid. Daar tegenover staat natuurlijk ook een lager kostenpatroon. De vaste gast redt zichzelf vaak wel.
• Camperplaatsen scoren een relatief hoge omzet per hectare, aangezien hun ruimtebehoefte bij De Leistert relatief beperkt is. En dat terwijl de omzet per eenheid vaak hoger is dan een gemiddelde kampeerplaats.
• Kampeerplaatsen met extra comfort/luxe (zoals meer ruimte) leveren nauwelijks meer op dan standaard kampeerplaatsen.
• Kampeerplaatsen met speellandschap biedt substantieel hogere omzet per plek. In dit deelgebied is zowel de omzet per plek als de dichtheid (aantal plekken per hectare) substantieel hoger dan andere kampeerplaatsen. Als gevolg van het bieden van een beleving (groot speellandschap), die past bij de doelgroep, zijn deze plekken erg gewild en zijn eventuele ongemakken van een kleinere plek niet relevant voor deze doelgroep. En dat terwijl de kosten voor het betreffende speellandschap verdeeld worden over meer dan 80 plekken
• De kampeerplaatsen met privé sanitair kennen een hoogste omzet per hectare. Ruim
  € 110.000 per hectare per jaar meer dan een standaard kampeerplaats. Daar staat wel een investering tegenover van ruim € 500.000 per hectare, exclusief infra en groenaanleg.
• Bij de verhuuraccommodaties valt op dat de eenvoudige verhuuraccommodaties een relatief hoge omzet per hectare kennen, terwijl de meest luxe safaritenten nauwelijks per hectare meer omzet genereren dan een kampeerplaats. Dit verschil is ook zichtbaar in omzet per eenheid, maar wordt nog versterkt door een lagere dichtheid voor de meest luxe safaritententen. En dat terwijl hier hogere investeringen aan ten grondslag liggen.