FACET

Uw gebouw heeft geen (financiële) waarde

Het nieuwe zomerseizoen staat weer te beginnen. Voor u als ondernemer natuurlijk het piekseizoen van het jaar. Dit is het moment waarop u alle middelen inzet voor het creëren van de ultieme vakantiebeleving van uw gast.

 

De gebouwen op uw terrein vullen (onopvallend) een prominente rol in de vakantiebeleving van uw gast. Dit start al bij het receptie- of entreegebouw en gaat daarna verder in het sanitairgebouw, horeca, (overdekt) zwembad, etc. En misschien hebt u ook wel recreatiebungalows, waarin uw gasten verblijven. Hoewel uw gast natuurlijk niet alleen komt voor uw gebouwen, spelen deze gebouwen wel een (positieve of negatieve) rol in de beleving van uw gast.

 

We merken vaak dat door recreatieondernemers veel waarde wordt toegekend aan de gebouwen die aanwezig zijn op het park. Maar wat is nu de waarde van deze gebouwen? We splitsen het voor u uit:

 

  • (Her-)bouwwaarde. Dit is de waarde van ieder gebouw op uw bedrijf, uitgedrukt in een geldbedrag dat nodig is (geweest) voor realisatie van het gebouw. Dit staat ook in uw boekhouding en hierop schrijft u jaarlijks iets af. Als het goed is reserveert u ook jaarlijks een bedrag voor herbouw of renovatie van het betreffende gebouw.
  • Recreatieve belevingswaarde. De recreatieve markt verandert continue. Dit betekent dat ook regelmatig upgrades aan uw gebouwen nodig zijn om deze qua sfeer en beleving te laten aansluiten op de huidige markt. De belevingswaarde is moeilijk uit te drukken in geld en is ook sterk afhankelijk van uw doelgroep (Leisure Leefstijlen). Wel kan de uitstraling gedateerd zijn geraakt, waardoor het niet meer interessant of uitdagend is voor de oorspronkelijke doelgroep.
  • Emotionele waarde. Zoals aangegeven merken we vaak een sterke emotionele band met de aanwezige gebouwen. Dit is ontstaan doordat bijvoorbeeld men het zich nog kan herinneren dat het gebouw is gerealiseerd. Dikwijls met eigen bloed, zweet en tranen, of dat van vorige  generaties. 
  • Onderhoudswaarde. Ieder gebouw op uw terrein heeft onderhoud nodig. Dit zijn onkosten, die te koste gaan van uw bedrijfsresultaat. Hoe meer gebouwen, hoe meer onderhoud. En ook: hoe ouder de gebouwen, hoe meer onderhoud.
  • Energiewaarde. Ieder gebouw dat u gebruikt, verbruikt energie (verwarming, koeling, elektra, etc.) Hoeveel energie het verbruikt, hangt af van een aantal factoren, zoals de omvang van het gebouw, de isolatiewaarde van het gebouw en de energiezuinigheid van de installaties.
  • Faciliterende waarde. Een gebouw faciliteert een functie en krijgt daarmee een economische waarde voor uw bedrijf. De faciliterende waarde van een huisje is overduidelijk. Maar hoe zit dat met uw centrumvoorzieningen? In hoeverre worden daar functies gefaciliteerd, die echt zorgen voor een omzetstijging?

 

Hoe gaat u om met uw gebouwen?

We merken vaak dat in de overwegingen rondom gebouwen op een recreatiebedrijf veel aandacht besteed wordt voor de eerste 3 aspecten (bouwwaarde, recreatieve belevingswaarde en emotionele waarde), maar dat daarbij met name de laatste 3 aspecten (onderhoudswaarde, energiewaarde en faciliterende waarde) nog te veel buiten beeld blijven.

Men gaat er vaak vanuit dat onroerend goed op een recreatiebedrijf een universele (rest-)waarde heeft. Net als bij een woonhuis in een woonwijk. Echter in tegenstelling tot een recreatief onroerend goed, heeft een woonhuis in een woonwijk wel een universele waarde. Voor ieder woonhuis is weer een nieuwe koper te vinden. Datzelfde geldt ook voor een bedrijfsruimte op een bedrijventerrein, waarbij het bestemmingsplan meer andere functies voor een gebouw toelaat. De financierbaarheid van onroerend goed op een camping is echter gekoppeld aan de bedrijfsvoering. Een gebouw heeft dan dus geen universele (rest-)waarde.

Vaak blijft men bestaande gebouwen verbouwen en aanbouwen om de recreatieve belevingswaarde up-to-date te houden. Naar verloop van tijd zien we dan dat er steeds meer gebouwen op een park ontstaan. De totale omvang aan gebouwen neemt toe, waarmee ook de mate van onderhoud toeneemt. Daarnaast is vaak de basis van de gebouwen nog oud. Het gevolg hiervan is dat de onderhoudskosten voor de gebouwen nog meer de pan uit rijzen. Oude gebouwen (en installaties) vergen nu eenmaal meer onderhoud. Om over het energieverbruik nog maar te zwijgen…

 

Leegstand kost geld

Functies in gebouwen verplaatsen en veranderen regelmatig. Op de ene plaats komen er functies bij en op de andere plaats verdwijnen juist functies. Hierdoor ontstaan lege ruimtes zonder functie, soms zelfs aanzienlijk in omvang. Maar deze ruimtes zijn wel onderdeel van de gebouwen en dienen daarom wel te worden verwarmd en onderhouden. Hierdoor besteed u geld wat u, met de bestaande functie van het gebouw, niet terug zult verdienen.

 

Gebouw zonder functie? Weg ermee!

Het nieuwe zomerseizoen staat op de stoep. Voor u natuurlijk een drukke periode. Maar kijk het komende seizoen eens goed naar het gebruik van uw gebouwen. Hebt u iedere ruimte / ieder gebouw wel echt nodig voor het creëren van de vakantiebeleving van uw gasten. Voegt ieder gebouw nog iets toe aan de bedrijfsvoering van uw bedrijf, of is het eigenlijk een kostenpost waar geen (indirecte) omzet tegenover staat. Als na het seizoen meer tijd is voor het maken van toekomstplannen kunnen deze bevindingen een startpunt zijn voor verandering.
Hoewel grote veranderingen voor veel ondernemers als een last worden gezien, is er objectief gezien maar een oplossing voor een gebouw zonder functie: weg ermee!

Door: Bob Kettering
DELEN: Share on FacebookShare on LinkedInTweet about this on TwitterEmail this to someone