FACET architecten & adviseurs

Tips tegen verpaupering

herontwikkeling recreatieparken

Afgelopen maanden is Camping Fort Oranje in Rijsbergen volop in de media geweest. Het is het toonbeeld van verpaupering geworden en laat sterk uitvergroot de problemen zien die kunnen ontstaan wanneer recreatieparken de aansluiting met de markt dreigen te verliezen.

De media-aandacht rondom Fort Oranje heeft bij veel instanties en overheden de discussie over de vitaliteit van de recreatiebranche aangewakkerd. Vanuit onze praktijkervaringen geven wij graag een aantal tips om verpaupering van recreatieparken tegen te gaan.

Tijdig herstructureren en reageren op de markt

De recreatiebranche verandert continue; wat vandaag hip is, kan morgen weer ouderwets zijn. Het is daarom belangrijk dat een recreatieondernemer zijn visie op zijn bedrijf én zijn gasten continue blijft bijstellen. Met name op parken met veel vaste plaatsen (stacaravans en chalets) zien we deze visie nog wel eens stranden.

In tegenstelling tot toeristische kampeerders (kort-verblijvers) boeken gasten voor jaarplaatsen vaak met de gedachten om meerdere jaren op het park te zijn. Ondanks een stijging in lege plekken zien we vaak dat de ondernemer het liefst zijn vaste gast zo lang mogelijk vasthoudt (vast inkomen). Wanneer deze gaten niet worden gevuld met nieuwe recreatiegasten stellen ondernemers lagere eisen aan de kwaliteit van de gast of de prijs van de verhuur. Arbeidsmigranten, (semi-)permanente bewoning en ‘foute’ personen liggen op de loer.

Voor ondernemers van vakantieparken is het belangrijk om zicht te hebben op het verloop en de doorloop van gasten op zijn terrein. In een eerder blog hebben we een aantal indicatoren genoteerd om dit te kunnen herkennen. Door dit regelmatig in kaart te brengen kan vroegtijdig worden gestart met de herstructurering van het park. Zo blijft het bedrijf vitaal.

Actualiseer tijdig het bestemmingsplan

Een bestemmingsplan kent een werkingstermijn van 10 jaar, met een verlenging van nog eens 10 jaar. Een gemeente is dus pas na 20 jaar genoodzaakt een bestemmingsplan te actualiseren. Dit terwijl marktontwikkelingen zeker 4 tot 6 keer sneller gaan. Door de kloof die ontstaat tussen het bestemmingsplan en de daadwerkelijke marktbehoefte zien we dan ook dat eerdergenoemde problemen opdoemen bij ondernemers. Dit is ongewenst voor zowel gemeente als ondernemers.

Het is in gemeenschappelijk belang om iedere 5 jaar om tafel te gaan en het bestemmingsplan uiterlijk iedere 10 jaar te actualiseren naar gebruik en visie op de toekomst. Met een dergelijk dynamisch bestemmingsplan houdt het park ontwikkelingsmogelijkheden. Zo kunnen aan de ‘achterzijde’ bepaalde zaken worden afgesloten (of afgedicht) die tot negatieve ontwikkelingen kunnen leiden.

Opstellen van financieel meerjarenplan voor herstructurering

Herstructureren kost een ondernemer serieus geld. Zeker wanneer veel vaste objecten (verhuureenheden, bungalows of chalets) op het terrein staan. Investeringen, die hiermee gepaard gaan, zijn vaak van dusdanige grootte dat deze niet in één jaar zijn te dragen. We zien helaas vaak dat men bij het opstellen van financiële plannen onvoldoende middelen reserveert voor deze grote investeringen. Hierdoor is een bedrijf onvoldoende in staat om tijdig veranderingen door te voeren.

Om dit te voorkomen is het voor een ondernemer van belang een financieel meerjarenplan op te stellen. Door hierin grote investeringsmomenten voor de komende 10 tot 15 jaar te bepalen worden de reserveringen zichtbaar die zij jaarlijks dienen te doen. Hiermee worden financiële verrassingen voorkomen. Daarbij beschikt het bedrijf ook over voldoende middelen wanneer (delen van) het bedrijf aan herstructurering toe zijn.

Wat veel ondernemers niet weten is dat zij ook fiscaal kunnen reserveren voor toekomstige investeringen. Daarmee kan nu bespaard worden op de belastingaangifte, wat voordelig kan zijn voor de cashflow van het bedrijf.

Ontdekken en verstrekken van subsidiemogelijkheden

Ons land kent veel verschillende subsidiemogelijkheden die als doel hebben om verschillende (maatschappelijke) ontwikkelingen aan te jagen. Dit kan variëren van algemene vormen van subsidie op bijvoorbeeld duurzaamheid tot subsidiemogelijkheden die op de recreatiebranche zijn toegesneden (zoals PMPC-regeling in de provincie Overijssel).

Wij zijn van mening dat een ondernemer (dat zijn wij immers ook) in staat dient te zijn te investeren in eigen ontwikkelingen. We zijn zijn dan ook niet direct voorstander van subsidieregelingen. Echter is het zo dat veranderingen of problemen in de recreatiemarkt bedrijfsoverstijgend of zelfs branche-overstijgend kunnen zijn. In deze gevallen kan het verstrekken van een subsidie aan een recreatieondernemer bijdragen aan de vitaliteit van de branche of de regio waarin zij zich bevinden.

Zorg tijdig voor een opvolger

Het runnen van een recreatieonderneming is kapitaalintensief. De grote investeringen, die de ondernemer moet doen om zijn bedrijf vitaal te houden, vragen daarmee ook een langere tijd om deze terug te verdienen. We merken vaak dat wanneer een ondernemer ouder is dan 50 jaar, deze terughoudend wordt in het investeren in zijn bedrijf. Terwijl investeren het bedrijf juist vitaal en aantrekkelijk voor overname houdt.

Inmiddels zijn we met Jong-Recron een pilot begonnen om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Voor ondernemers is het van belang om niet te lang te wachten met het anticiperen op de toekomst. Zie op tijd uit naar een opvolger voor het bedrijf. En zorg ervoor dat die ook voldoende gelegenheid krijgt zich in te werken in het bedrijf.

Door: Johan Drenth