FACET architecten & adviseurs

Toekomstvisie centrumgebouw recreatiepark Molecaten Bosbad Hoeven

Een rugzak aan geschiedenis

Molencaten Bosbad Hoeven is gelegen tussen Roosendaal en Breda. Het vakantiepark sluit direct aan de bosrijke omgeving van Hoeven. Oorspronkelijk is het gemeentelijke zwembad in 1956 ontwikkeld en in 1963 is de camping ontwikkeld. In 1990 wordt het vakantiepark onderdeel van Molecaten, dat waterspeelpark ‘Splesj’ met zwembad en glijbanen uit laat groeien tot een attractie van formaat. De faciliterende gebouwen op het bedrijf stammen nog uit het eerste uur. De oorspronkelijke gebouwen en kleedruimten van het zwembad zijn verbouwd tot een centrumgebouw met receptie, backoffice, kidsclub, indoor spelen. En het bestaande binnenzwembad is telkens door geëxploiteerd. De gebouwen kenmerken zich door gesloten gevels en het valt op dat er veel ruimte is die niet direct een functie heeft. Met opslag of leegstand als gevolg. Een toekomstvisie voor het terrein en het centrumgebouw geeft inzicht.

De exploitatiewaarde van de gebouwen

Dat de recreatiebranche een kapitaalintensieve branche is, weet u als geen ander. Bijvoorbeeld: Faciliteiten vragen om gebouwen en na het bouwen, wat vaak een forse investering vraagt, ontstaat het onderhoud en beheer van de gebouwen. Afschrijving vindt plaats in 20 jaar en dan begint de instandhouding. Vaak merken wij dat de gebouwen op uw park ooit gebouwd zijn voor een concreet doel of een faciliteit, maar dat die functie niet meer aanwezig is. Wat is dan nog de waarde van het gebouw? Niets… Sterker nog, zonder exploitatie is een gebouw een kostenpost die uw bedrijf in financiële zin negatief beïnvloed!

Hoewel we geneigd zijn om altijd naar de huizenprijzen te kijken en dan tot de conclusie komen dat stenen een doorgaande waarde of universele waarde hebben, is dat met bedrijfsgebouwen wel even anders. Goed, bij een bedrijfshal op een industrieterrein is dat inderdaad zo. Immers het betreffende gebouw laat binnen het bestemmingsplan verschillende type bedrijven toe, dus voor veel partijen geschikt. Op uw recreatiepark is het net even anders. De gebouwen op uw park zijn enkel faciliterend aan de ‘recreatieve’ exploitatie. Met andere woorden, zonder exploitatie is het gebouw voor niemand anders geschikt. Dus waardeloos…

Samenhang creëren

Door het MT van Molecaten is FACET als architect en adviseur gevraagd om een toekomstvisie te ontwikkelen voor het terrein en centrumgebouw waarbij een aantal knelpunten nadrukkelijk de aandacht krijgen. De hoofdvraag: “Wat is nodig voor een samenhang in gebruik en uitstraling van de verschillende onderdelen van Park Bosbad Hoeven, passend bij de doelgroep van Molecaten?”

Een hoofdvraag, die uiteenvalt in een aantal deelvragen:

  • Hoe kunnen we het verkeersstromen van de daggast en verblijfsgast op een goede manier scheiden, zodat dit de beleving van de gast en de functionele afwikkeling ten goede komt?
  • Hoe kunnen we meer landschappelijke waarde en samenhang creëren tussen de verschillende delen van het recreatiebedrijf?
  • Hoe kunnen we zorgen voor een duurzaam en kwalitatief centrumgebouw, in uitstraling en beleving passend bij het recreatiepark?
  • Wat is de toegevoegde waarde van het binnenzwembad in het geheel? Is deze noodzakelijk? En zo ja, in welke vorm of concept?
  • Wat is een goede, samenhangende locatie voor het horecagebouw en welke aanpassing zijn nodig aan het horecagebouw en het omringende gebied voor een goede inpassing het park en bedrijfsconcept?
  • Welke ontwikkelscenario’s en -oplossingen kunnen we definiëren, binnen reële financiële kaders passend bij de omvang dit bedrijf, haar (financiële) ontwikkelcapaciteit en de return-on-investment (ROI)? En hoe zijn deze eventueel af te schalen of te faseren?

5 deelgebieden

Om antwoord te geven op bovenstaande onderzoeksvragen hebben we het park onderverdeeld in 5 deelgebieden, waarvan er 4 deelgebieden onderdeel uitmaken van het onderzoek.

In balans met unieke locatie?

Het moet gezegd, de locatie is uniek! De combinatie met de bosrijke omgeving en de prachtige waterplas geven dit park een allure van formaat. Echter de gebouwen ontnemen al het zicht en drukken negatief op de vakantiebeleving. De toekomstvisie met terreinplan zet in op een integrale aanpak van de hoofd- en deelvragen, passend bij de doelgroep van Molecaten.

Kijkend naar de gebouwen die deels niet meer bijdragen aan de exploitatie, en tevens anoniem zijn waardoor ze negatief drukken op de beleving. En de exploitatie nog eens negatief drukken door de forse onderhoudslast, is de conclusie onvermijdelijk. De gebouwen dragen niet meer bij aan het recreatieve product.

Waarde creëren

De ontwikkeling van een nieuw centrumgebouw, geeft de kans om op efficiënte wijze functies te koppelen, zodat deze modulair inzetbaar zijn. Bijvoorbeeld: receptie, winkel en restaurant koppelen in rustige perioden en ont-koppelen in drukke perioden. Maar ook de duurzaamheidsambitie van het bedrijf is van cruciaal belang in de ontwikkeling van het gebouw. Een nieuw gebouw dat efficiënt is, nauwelijks energie vraagt, kwaliteit biedt door een multifunctionele inzet en zijn omgeving versterkt. Kortom een gebouw dat waarde creëert!

Status : lopend / in uitvoering