FACET architecten & adviseurs

6 Afwegingen bij investeringen in gebouwen

effecten corona recreatie

Het seizoen is voorbij. Tijd om na te denken over de toekomst. Waar zal ik deze winter in gaan investeren? Maar de toekomst is nog ongewis. Wat worden de effecten van Corona voor onze recreatie-branche of voor ons bedrijf? In onze vorige blog schreven we het al: In de komende periode zal er vanuit de overheid proberen te voorkomen, dat er weer een crisis ontstaat, als gevolg van een virus als COVID-19. En dit gaat zijn effect hebben voor de gebouwen op uw park.

Om de kansen op uitbraak en verspreiding van virussen in de toekomst te vermijden, zijn wij van mening dat er in de toekomst meer aandacht komen voor thema’s als crowd-control / crowd-management, hygiëne en ventilatie. Er zullen minder personen worden toegelaten in de ruimte (lagere bezettingsgraad) en er zullen hogere eisen komen voor ventilatie in ruimte waar veel personen aanwezig zijn. Dit zagen we ook na 2001, toen de brandweereisen werden aangescherpt na de cafébrand in Volendam. De huidige crisis zal onherroepelijk effect gaan hebben op de regelgeving. Zowel voor een nieuw gebouw, vanuit het bouwbesluit als voor bestaande gebouwen vanuit de Drank- en horecawet of gebruiksvergunning.

Van wat nu bekend is, wordt een virus als Corona vooral overgedragen door druppeltjes in de lucht. Deze druppeltjes worden dan voornamelijk veroorzaakt door hoesten of niezen. In de basis wordt hierbij ervan uit gegaan, dat deze druppeltjes door de zwaartekracht op de grond vallen. Daarom hebben we de 1,5meter-regel. Ook wordt overdracht als gevolg van aerosolen niet uitgesloten. Dit zijn hele kleine druppeltjes, die wij gewoon uitademen. Aerosolen blijven juist langer in de lucht hangen. Om risico door overdracht van virussen door aerosolen uit te sluiten, wordt overwegend het standpunt ingenomen van een goede ventilatie, op basis van een toevoer van voldoende verse lucht. En in dit laatste zit de crux voor recreatiebedrijven.

We zien bij veel bedrijven dat ooit begonnen is met een compact gebouw, die telkens is uitgebreid. De bouwregelgeving was zo ingericht, dat met name de uitbreiding op basis van nieuwe regelgeving werd getoetst. Dit bood mogelijkheden om tegen lage investering meer volume te creëren. Maar deze situatie lijkt zich nu tegen ons te keren. Vaak hebben de oudere ruimtes een matig tot slechte ventilatievoorziening, waardoor het risico van overdracht van virussen. Een oplossing zou kunnen zijn om het (oude) gebouw te voorzien van een moderne luchtbehandelingsinstallatie. Echter, deze installaties en de integratie in het gebouw is vaak lastig (en daarmee duur) of in sommige gevallen eigenlijk onmogelijk.

6 Afwegingen tussen verbouw en nieuwbouw

We zagen afgelopen zomer diverse ondernemers hun oude gebouwen sluiten, omdat ze niet konden voldoen aan de eisen. En zoals we hiervoor schreven, is de oplossing niet eenvoudig. Dit roept de vraag op over de houdbaarheid van uw bestaande gebouwen. Met andere woorden: gaan we verbouwen en uitbreiden of slopen en nieuw gebouw bouwen?

Wat worden de effecten van Corona voor onze recreatie-branche of voor uw bedrijf?

Laten we de belangen eens afwegen :

  1. Onderhoud. Met iedere uitbreiding aan bestaande gebouwen wordt meer volume gecreëerd, dat onderhouden en verwarmd moet worden. En dit wordt ieder jaar kostbaarder.
  2. Uitstraling. Naar mate een gebouw ouder wordt, wordt de uitstraling ook steeds gedateerder. Dit komt enerzijds doordat de materialen zichtbaar verouderen. Dit is vaak met onderhoud maar deels oplosbaar. Anderzijds komt een gedateerd uiterlijk ook door veranderingen in trends en ontwikkelingen. Men associeert bepaalde stijlen in gebouwen met ouderwets.
  3. Functionaliteit en (economische) bruikbaarheid. Door veranderingen in gebruik kan het voorkomen, dat gebouwen niet meer voldoen voor toekomstig gebruik.
  4. Energie en duurzaamheid. Oude gebouwen hebben vaak weinig isolatie. In combinatie met verouderde installaties zorgt dit voor hoge energiekosten. En deze kosten zullen ook telkens verder oplopen.

Kortom, er is ergens een omslagpunt, dat het zich loont om bestaande gebouwen te slopen en weer opnieuw te beginnen met een functioneel, energiezuinig en (recreatief) toekomstbestendig gebouw. Het is dus altijd de vraag hoe houdbaar uw huidige gebouwen nog zijn voor de toekomst.

En door de huidige crisis en haar gevolgen wordt deze vraag nu extra actueel. Als gevolg van de huidige crisis kunnen we er twee belangen er aan deze afweging toevoegen :

  1. Economische bruikbaarheid. Dit is al een belang, die hierboven is beschreven, maar als gevolg van Corona staat dit verder onder druk. Als gevolg van een lagere bezetting per ruimte is een afweging hoe bruikbaar uw huidige gebouw nog gaat zijn in de toekomst.
  2. Ventilatie-installatie. Voor goede ventilatie worden aanpassingen noodzakelijk in het ventilatie-systeem van uw gebouwen. De vraag is in hoeverre deze aanpassingen in uw gebouwen inpasbaar zijn binnen een redelijke investering.

Dit betekent, dat als gevolg van Corona mogelijk nog eerder het omslagpunt wordt bereikt om te investeren in nieuwbouw.

Toekomstgericht ondernemen is kansen pakken

Dan blijft nog één aspect over uit de afgelopen periode. In het afgelopen seizoen heeft de branche geleerd, om flexibel te zijn. Inchecken kan digitaal, sommige voorzieningen zijn slecht beperkt of helemaal niet open geweest. Kortom, u heeft uw gebouwen veel minder nodig gehad, dan wat u voorgaande jaren deed. En toch heeft u uw gasten een fijn verblijf kunnen bieden. De vraag rijst dan ook : Hebt u al uw gebouwen wel nodig? Met minder gebouwen hebt u meer verhuurbare ruimite, minder onderhoudskosten en minder energiekosten.

Moet ik nu wel gaan bouwen of juist afwachten

Stilstand is achteruitgang. De huidige situatie biedt ook kansen. Voor veel ondernemers geldt dat ze een goede zomer hebben gehad. In veel gevallen beter dan voorgaande jaren. En dat er al veel vooruit is geboekt voor volgend jaar. Wij noemen dit het na-ijl-effect van deze crisis. Mensen willen nu al zeker zijn van vakantie voor volgend jaar en een verblijf in Nederland is hierbij een veilige keuze. Dus de vooruitzichten zijn niet slecht. Tijd om door te pakken, dus.

Gaat uw gebouw straks wel voldoen aan de nieuwe eisen? Het is natuurlijk nog de vraag wat de nieuwe eisen gaan zijn. Maar wat we wel verwachten, is dat ze het meeste impact zullen gaan hebben op oude gebouwen. Deze gebouwen zullen moeilijk kunnen voldoen aan de nieuwe eisen. Bij nieuwe gebouwen ligt dat anders. Bij nieuwe gebouwen op recreatiebedrijven dragen isolatienormen en klimaatwensen vaak bij aan ruim voldoende aanwezige luchtbehandeling of ventilatie. Anders gezegd, door veel gebruikte bouwmethodes (met luchtverwarming / luchtkoeling) voldoen nieuwe gebouwen vaak ruimschoots aan de huidige ventilatie-eisen.

Door: FACET